Genau dort, wo günstiges Wohnen immer mehr die Ausnahme als die Regel ist, entwickelt und baut die Volksbau, eine Kooperation aus UmweltBank, UmweltProjekt AG und dem Projektentwickler pro.b, Sozialwohnungen. „Wohnen für alle“ lautet das Konzept für nachhaltiges Bauen in Städten und Ballungsgebieten. Aktuell entstehen in Nürnberg und Bamberg zwei Bauvorhaben der Volksbau für bezahlbares Wohnen. Ein drittes Projekt in Tübingen ist bereits abgeschlossen.

Sozialer Wohnungsbau schafft Win-win-Situation

In den Projekten setzte sich die Volksbau beim Ringen um das begehrte Bauland sogar gegen etablierte Baukonzerne durch. Das lag nicht zuletzt an dem Konzept, das sein Hauptaugenmerk auf bezahlbares und nachhaltiges Wohnen in vielfältig durchmischten Quartieren legt. Dort wird nun nach ökologischen Richtlinien gebaut. Bei Ausschreibungen spielen der Volksbau Vorgaben der Gemeinden in die Hände, in neuen Baugebieten 20 bis 30 Prozent Sozialwohnungen zu errichten. Doch Beate Klemm, Vorstandsmitglied der UmweltProjekt AG, betont: „Sozial gerechtes und ökologisches Bauen ohne günstig erworbenes Bauland ist nicht möglich.“ Es sei nötig, dass Städte und Kommunen bezahlbares Bauland etwa in Form von Konzeptausschreibungen mit fixen Grundstückspreisen bereitstellen. Ist das gegeben, kommt es zu einer Win-win-Situation: Erhält die Volksbau den Zuschlag für Neubauprojekte, erfüllen die Gemeinden ihr Soll an Sozialwohnungen.

Neu-Vermietungen so sozialverträglich wie möglich

„Wir können den Gemeinden garantieren, dass wir zu einem hohen Anteil Wohnungen bauen, in die auch nur Mieter mit einem Wohnberechtigungsschein einziehen können“, erläutert Klemm. Aus diesem Grund hält die Volksbau in allen drei Bauvorhaben einen Großteil der Wohnungen für Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins frei. In den Bamberg Lagarde-Höfen etwa haben 6.270 von insgesamt 23.550 Quadratmetern Wohnfläche eine befristete Sozialbindung. 27 Prozent der gebauten Wohnfläche sind dort für Sozialwohnungen mit einer Quadratmetermiete von 8,50 Euro reserviert. Im Nürnberger Quartier Maximilian stehen sogar 30 Prozent der Geschossfläche für geförderten Wohnungsbau bereit. Noch mehr Sozialwohnungen finden sich am Alten Güterbahnhof in Tübingen: Hier vermietet die Volksbau bereits 60 Prozent der Wohneinheiten als Sozialwohnungen.

Moderate Rendite statt Profitmaximierung

Angesichts hoher Mietpreise in nahezu allen Ballungsgebieten der Republik stellt sich die Frage, wie sozialer Wohnungsbau überhaupt möglich ist. „Wir behalten die Wohnungen langfristig in Eigenbestand und spekulieren nicht damit. Unsere Mieter können auch in 25 Jahren noch ihre Miete bezahlen“, betont Klemm. Dass eine langfristige Vermietung auch ohne spekulative Verwertung funktioniert, beweisen die drei Bauvorhaben der Volksbau:

• In Tübingen sind 40 Prozent der Wohnungen sogenannte preisgedämpfte Wohnungen, deren durchschnittliche Miete von 10,80 Euro deutlich unter der Durchschnitts-Kaltmiete vor Ort liegt.
• Damit auch Familien, Alleinerziehende oder Rentner ohne Wohnberechtigungsschein vom bezahlbaren Wohnraum profitieren, sind in den Bamberger Lagarde-Höfen 28 Prozent der Mietwohnungen als preisgedämpfter Wohnraum vorgesehen. Dieser rangiert bis 30 Prozent unter dem ortsüblichen Quadratmeterpreis.
• In Nürnberg gehen im kommenden Sommer viele Wohnungen bis zu 20 Prozent unter den marktüblichen Preisen in die Vermietung.

„Eine moderate, begrenzte Rendite sehen wir als unseren aktiven Beitrag zur aktuellen Situation auf dem Wohnungsmarkt, insbesondere in Großstädten wie Nürnberg“, fasst Klemm die Motivation für geförderten Wohnungsbau zusammen.

Soziales und nachhaltiges Bauen: Statements setzen

Neben sozialverträglichen Aspekten sind Ökologie und Nachhaltigkeit bei den Neubauprojekten ein großes Thema: Sie sind für die Energiebilanz einerseits und die Mieter andererseits besonders attraktiv. In Bamberg, Nürnberg und Tübingen wird, beziehungsweise wurde bereits, nachhaltig gebaut. Das bedeutet: In den Bauvorhaben gilt mindestens der Ökologie-KfW-Effizienzstandard 40. Demnach dürfen Neubauten nur 40 Prozent der Energie eines vergleichbaren Bestandsgebäudes benötigen. Zusätzlich kommt der Haushaltsstrom für die Bauprojekte dank Photovoltaik-Anlangen teilweise vom eigenen Dach. Für Klemm steht fest: „Sozialer Wohnungsbau in einer derartig hochwertigen und energieeffizienten Ausstattung ist einzigartig – aber möglich.“

Nachhaltiges Bauen auf dem Gelände des Alten Güterbahnhofs in Tübingen. | Foto: UmweltBank AG

Für die Bauprojekte strebt die Volksbau die Zertifizierung mit dem Gütesiegel DGNB Gold an, das die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) verleiht. Die DGNB begleitet daher die gesamten Planungs- und Bauprozesse in Bamberg und Nürnberg. In ihrem Leitfaden für nachhaltiges Bauen legt die DGNB besonderen Wert auf:

• gemeinschaftliche Flächen
• begrünte Innenhöfe
• Spielstraßen
• Gemeinschaftsräume und -wohnungen
• Senioren- und integrative Wohngemeinschaften

Außerdem sind sämtliche Gemeinschaftsflächen und die Wohnungen im Quartier barrierefrei. Damit und mit der generellen Grundriss-Gestaltung der Wohnungen verfolgt die Volksbau in den Quartieren ein mieter- und familienfreundliches Konzept. Den Nachhaltigkeitsgedanken führt die Volksbau mit ihrem Mobilitätskonzept, Autos soweit wie möglich aus den Quartieren herauszuhalten, ebenfalls konsequent zu Ende.

Toplagen, Topwohnungen – bezahlbar und grün

Die drei Wohnungsbauprojekte erbringen auf mehreren Ebenen eine Pionierleistung: Erstens ist bezahlbares Wohnen möglich, wenn Gemeinden und Kommunen durch günstiges Bauland Initiativen eine Chance geben, bei denen keine Maximalrendite im Vordergrund steht. Zweitens lassen sich soziale und ökologische Standards auch in der Praxis auf einem hohen Niveau realisieren. Und drittens passen die Konzepte zu heutigen Bedürfnissen der Bewohner. Sind diese Voraussetzungen gegeben, entstehen auch in Toplagen lebendige und sozial-durchmischte Viertel mit Sozialwohnungen und preisgedämpften Mieten, die obendrein der ökologischen Verantwortung Sorge tragen.