In der Universitätsstadt Tübingen ist der angespannte Wohnungsmarkt mittlerweile genauso stark zu spüren, wie in den Metropolen der Republik. Dass das Immobilienangebot in der 88.000 Einwohner großen Stadt knapp ist, zeigt die Reaktion auf eine Online-Anzeige für Mietswohnungen in dem neuen Stadtquartier am „Alten Güterbahnhof“: 1.000 Anfragen gab es in nur wenigen Tagen. „Die Wohnungen gingen weg wie warme Semmeln“, sagt Andreas Stahl, Geschäftsführer des zuständigen Projektentwicklungs- und Planungsbüro pro.b.

Wo ehemals Güterzüge rangiert wurden, hat die UmweltProjekt AG, eine 100-prozentige Tochter der UmweltBank, gemeinsam mit pro.b zwei von insgesamt sechs Wohnhöfen realisiert. Sie bieten Platz für 157 Wohnungen und zehn Gewerbeeinheiten auf knapp 1.500 Quadratmeter Nutzfläche. Kostenpunkt: 41 Millionen Euro. Zu diesem Zweck gründeten die beiden Partner eine eigene GmbH und Co. KG, die Güterbahnhof Wohnungsbau. Sie vermietet und verwaltet die Wohnungen. Mit 94 Prozent hält die UmweltProjekt AG den größten Anteil an der Güterbahnhof Wohnungsbau GmbH und Co. KG, den Rest hält pro.b.

Der Anspruch: „Wohnhäuser für viele und keine Villen für wenige“

Das Besondere an den 157 Wohnungen auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs: 60 Prozent der Wohnungen sind für Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins reserviert. Elf Euro beträgt die durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter derzeit in Tübingen. Es werden aber auch 15 Euro und mehr bezahlt. Die Güterbahnhof Wohnungsbau GmbH und Co. KG hingegen vermietet die Sozialwohnungen dagegen zwischen 7,20 und 7,80 Euro. Sie hat sich außerdem verpflichtet, die zugesagte Mietpreisbindung von den vorgeschriebenen zehn auf 25 Jahre auszudehnen. Die frei finanzierten Wohnungen bewegen sich ebenfalls zum Teil deutlich unter dem Niveau des Mietpreisspiegels. Sie kosten um die 10,20 Euro pro Quadratmeter. Selbst bei einem Penthouse liegt der Quadratmeterpreis mit 12,80 Euro nicht weit über der Tübinger Durchschnittsmiete.

Dass die Mietpreise trotz hochwertiger Ausstattung und bester Lage vergleichsweise niedrig gehalten werden konnten, liegt an finanzieller Zurückhaltung. „Mit drei Prozent Rendite können wir gut leben“, sagt Stahl. Auch wenn sie dafür von anderen Bauträgern, die ein Vielfaches an Profit anstrebten, ausgelacht würden. Aber man wolle bewusst die Wohnungsnot nicht ausreizen und das Maximum herausholen. „Wir möchten Wohnhäuser für viele und keine Villen für wenige.“

Die Lage der Wohnungen zwischen Süd- und Altstadt ist attraktiv: Bewohner erreichen zu Fuß oder mit dem Rad in nur wenigen Minuten Fußgängerzone, Universität, Bahnhof und Neckar. Der Bus hält quasi vor der Tür, eine Haltestelle für die geplante Regionalstadtbahn ist vorgesehen. Das spart Autofahrten.

Oberste Priorität: Gleichwertiger Wohnraum für alle

Die hochwertige Bauweise ist sowohl für die Sozialwohnungen als auch für die frei vermieteten Wohnungen gleich. Sie sind zwischen 49 und 124 Quadratmeter groß und haben einen großzügigen, offenen Wohn-Essbereich sowie einen geräumigen Freibereich als Loggia, Balkon oder Terrasse. Sie verfügen über eine Einbauküche, Fußbodenheizung und Parkettböden. Allen sind ein Kellerabteil und zwei Fahrradstellplätze zugeordnet. In der Tiefgarage kommen rund 250 Autos unter. Die Wohnungen und separaten Räume für Rollstühle, Kinderwagen und Fahrräder sind barrierefrei von der Straße und der hofeigenen Tiefgarage aus zu erreichen. In jedem der Wohnhöfe des neuen Stadtquartiers gibt es einen zentralen Platz für die Gemeinschaft, mit Brunnen und Kinderspielplatz als Ort der Erholung und Begegnung – einladend und jetzt schon lebhaft.

Ein Drittel der geförderten Wohnungen wurde von Arbeitslosen bezogen, ein weiteres von Alleinerziehenden mit Kind und das dritte Drittel von studentischen Familien. „Vor allem sie bringen viele Impulse“, lobt Stahl die jungen Mieter. Sie hätten vor ein paar Wochen ein Hoffest angeregt, das von nun an jedes Jahr gefeiert werden soll. Die Hausverwaltung steuerte 500 Euro und die Mieter etwas zum Buffet bei. „Die Auswahl war überwältigend“, berichtet er. Spezialitäten aus 33 Nationen. Die Flaggen und Fähnchen, die die Partymeile schmückten, waren so bunt wie die Gemeinschaft.

Ein weiterer Mieter-Vorschlag, einige Pkw-Stellplätze in der Tiefgarage für Lastenräder umzuwidmen, wurde bereits umgesetzt. Außerdem stellten Bewohner Bienenstöcke auf. Eine offene, allgemein zugängliche Tauschbörse für Bücher und mehr wurde eingerichtet. „Gute Ideen engagierter junger Menschen“, freut sich Stahl.

Die Herausforderung: Sozial- und klimaverträglicher Wohnraum gleichermaßen

Bei den zehn Flächen für Gewerbe und Dienstleistung setzt sich der soziale Charakter des Konzepts fort: Die „Tübinger Tafel“, das „Zentrum für Gemeindepsychiatrie“ und der „Freundeskreis Mensch“ beziehen dort unter anderem Quartier. Bei den weiteren Mietern wird ebenfalls ein hoher Anteil an sozialen Trägern angestrebt. Auch sie zahlen weniger Miete als sonst üblich.

Das Bauvorhaben entspricht neben den sozialen ebenso den ökologischen Ansprüchen der UmweltProjekt AG: Alle Wohnungen entsprechen dem KfW-40-Energiestandard. Sie benötigen nur 40 Prozent der Energie eines vergleichbaren Bestandsgebäudes. Das schont die Geldbeutel der Mieter und spart natürliche Ressourcen.

„Sozialer Wohnungsbau in einer derartig hochwertigen und energieeffizienten Ausstattung ist einzigartig. Das hat uns dazu bewegt, als Gesellschafterin am Bau von neuem, bezahlbarem Wohnraum in Tübingen mitzuwirken“, erklärt UmweltProjekt-AG-Vorstand Beate Klemm. „Als nachhaltig ausgerichtete Tochtergesellschaft der UmweltBank investieren wir ausschließlich in Projekte, die unserem ökologischen und sozialen Anspruch gerecht werden. Diese Ziele sind uns wichtiger als eine maximale Rendite.“ Dieser Dreiklang sei in Tübingen erfüllt.

Kein Widerspruch: Bezahlbare Mieten bei Toplage und Ausstattung

Weil der Bau auf dem „Alten Güterbahnhof“ so erfolgreich war, entstand die Vision, solche Bauvorhaben in ganz Deutschland zu realisieren. Die UmweltProjekt AG und pro.b schlossen sich erneut zusammen und gründeten die Volksbau GmbH und Co. KG. Mit ihr können sie das gemeinsame Ziel – sozial, ökologisch und günstig Wohnraum für alle zu schaffen – bundesweit intensivieren. Von Oranienburg bis Wangen im Allgäu sind mittlerweile 260 Wohneinheiten fertiggestellt. Weitere 800 sind geplant oder bereits im Bau.

Auch bei künftigen Projekten steht die Förderung eines guten nachbarschaftlichen Miteinanders der Bewohner im Fokus, ebenso wie Umweltverträglichkeit und bezahlbare Mieten trotz hochwertiger Ausstattung und guter Lage. Der Anteil an Sozialwohnungen soll künftig 20 Prozent betragen. 10 Prozent sind für Sonderwohnformen wie Clusterwohnungen oder betreute Wohngemeinschaften vorgesehen. 40 Prozent sollen preisgedämpfte und 30 Prozent frei vermarktete Wohnungen sein.

Während es sich dabei noch um Zukunftsszenarien handelt, haben die beiden Wohnhöfe auf dem ehemaligen Gelände des Tübinger Güterbahnhofs bereits bewiesen, dass es sich bei solchen Plänen um erfolgreich realisierbare Bauvorhaben handelt – zumindest sofern den Bauherren eine soziale und ökologische Verantwortung wichtiger ist als die Maximal-Rendite.